2013年09月23日 中国证券报-中证网
□本报记者 丁冰
日前，国务院关于加快发展养老服务业的若干意见正式对外发布，明确提出鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点，通过以房养老有望解决养老资金难题。民政部副部长窦玉沛指出，“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，是自愿的、自主选择的行为。这意味着“以房养老”是老年人多层次养老服务的选择之一，而政府仍承担基本养老责任。
据了解，包括北京在内的多个省市已开始着手“以房养老”的试点。而保险公司则仍在观望，等待监管部门明确相关政策后再行动。
试点方案设计需慎重
事实上，“以房养老”在上海、南京等部分地区早已有实践，试点主体既包括政府部门，也有金融机构，但效果并不理想，以致停滞或取消。业内专家指出，试点不成功其中一个最主要的因素是我国传统文化中的置业、储蓄与住房反向抵押观念上的冲突。此外，社会诚信体系仍然不够稳定。
国外都有以房养老的成功模式，如新加坡有这样的形式：60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。这一模式在一定程度上避免了遗产继承纠纷问题，比较符合亚洲人的传统观念。
英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。
以房养老最大的障碍就是房价变数。从发达国家“以房养老”的经历看，“以房养老”要推广，需要为老人提供可靠的保障，灵活的放款和赎回安排，而这离不开政府的保险和背书。但是，由于此类贷款周期长、风险大，如何防控政府保险背后的风险，尤其当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时，依然值得警惕和探索。
如美国在金融危机爆发后，由于房价大跌，美国联邦住房管理局下属的共同抵押基金出现大幅亏空。为此，今年8月份，美国总统奥巴马签署了《反向抵押稳定法》，旨在降低老人未来违约的风险，主要措施包括减少金融机构放款方式和利息差别，限制第一年内的放款金额，并新增一个第三方托管账户用于支付物业税和保险费等。
此外，值得一提的是，所有采取“以房养老”的发达国家，都拥有由公共财政支持的良好基本养老服务体系，“以房养老”只是一种补充性的养老选择。
政府积极 险企观望
在国务院文件发布之后，据报道，山东一家商业银行计划明年一季度前后，在山东部分城市推出以房养老贷款产品，不过由于房价评估、贷款利率、贷款时限等具体执行细则尚需明确，此产品仍在设计中。
陕西目前正处于以房养老的筹划阶段，将由陕西省保障性住房管理中心牵头，有望在明年试点。
据了解，北京拟出台的《加快推进养老服务业发展的意见》中，或回避争议较大的“以房养老”概念，而是提出“以房助老”。其特点在于，它不要求老人一定要拥有独立产权的房屋，其主要模式也不需抵让房屋的产权，可以通过置换住房(或闲置房屋)的居住使用权，获得更丰富、优质的养老资源。
在行业方面，按照部署，明年一季度将由保监会牵头出台以房养老的具体政策。按“以房养老”设想，应是逐月支付费用给老人直至百年归老，但人的寿命是不能预知的。支付的年限以及每月支付额将成为保险公司与老人的博弈点。若保险公司预测老人寿命较长，每月支付金额会较少，一旦老人过快辞世，又会引发家属与保险公司对房屋剩余价值的争论。
“目前我们还没有开发相关产品，可能需要等到监管部门出台较为明确的政策之后再行动。”某保险公司人士表示，公司对开发此类产品的积极性还有待相关鼓励政策。 |
