中央汇金投资有限公司副董事长、申银万国证券股份有限公司董事长李剑阁今天在2014中国金融论坛上表示，的确一些小型的二三线城市的，当然可能也是局部的一些房地产开发商出现了资金链断裂的情况，出现了债务违约的情况。他的理解12号央行开的住房金融服务专题座谈会，就是用窗口指导来给金融系统特别是银行系统发出一个信号，就是释放刚性需求，稳定市场预期。主要是对房价的预期。
以下为演讲实录：
李剑阁：各位早上好，刚才主持人乔先生已经把我的题目告诉大家了，我们事前沟通了一下。我本人肯定不是房地产方面的专家，因为今天是金融论坛，我实际上是讲房地产跟金融的关系。如果说要有一个题目的话，我昨天想了两句话可能是作为我今天讲演的一个题目就是释放刚性需求，稳定市场预期。稳定房地产，其实来讲就是稳定金融。刚才乔先生已经把我这个讲话的主要内容想说的意思已经说出来了。
当前我们中国的金融业面临着各种各样的挑战，比如说我们前两天在清华大学开全球金融论坛的时候，大家列举了很多的金融业面临的挑战。例如影子银行的问题，互联网金融的问题，社会资本包括外国资本进入的问题，对外开放的问题。还有就是我们整个国家面临的三个时期的叠加，一个就是经济结构的转型期，经济增速的换挡期，以及前几年刺激政策的消化期。我觉得我们面临的挑战有的可能是远虑，有的可能是近忧。
我觉得目前对当前金融业的近忧可能也有好几项，我觉得房地产业目前能不能保持一定的稳定的增长或者就保持它的稳定对金融业的稳定是一个迫在眉睫的问题。刚才也提到央行最近12号开了一个会，我后面会提到。
根据最新的统计数据，当然乔先生说有些专家制造恐慌的情绪，的确从全国范围来可以看，有些宏观数据的确表明我们房地产确实进入了一个比较困难的时期。例如今年前四个月整个的房地产销售比去年同期下降7.8个百分点，房地产新开工项目比去年下降22.1%。以往年初往往还是销售的黄金时期，根据前几年我们的数据看，特别是2013年的数据看，房地产的建设、房地产的销售和住房的装修等等相关产业占中国GDP的23%。这个比例对目前中国的GDP来讲增长贡献率非常高，这个高可能是一个需要调整的问题，但是这是一个现状。这个比例根据国际比较，确实比曾经前一段时间世界上，房地产泡沫破灭的几个国家最高峰时期的比例还要高，比如高于美国最高峰时期，历史上最高峰时期，它的房地产业在GDP当中没有这么高比例。西班牙也是房地产泡沫破裂，高峰时期也高于，还有就是爱尔兰。
从这个角度来讲，我们中国GDP对房地产业的依赖或者是相关性是很高的，以至于昨天看到一个数据我也很吃惊，几乎不能相信他是真的，但是一个权威的刊物上引用这么一个数据。就是2011年到2012年中国水泥的总产量超过了美国在20世纪一个世纪里所生产的水泥的总量。但是这个也可以理解中国每年新增的城市人口的数量有那么多，每年新建的房屋那么多，可能跟人的基数有关系，跟我们现在的发展阶段有关系，但是这个数据的确非常的令人震惊。
由于整个的经济增速在下降，所以刚才讲的经济增速的换挡期以及整个的社会的心理预期发生了变化，那么这个市场需求疲软的信号也比较明显。比如说社会零售总额3月份增长了12.2%，但是4月份就下降到11.9%，克强总理说几个硬指标衡量GDP增长，电力是其中重要一项，电力消耗4月份也比3月份有所下降。所以要防治经济增速过快的下滑，导致系统性的金融风险，就是各个方面开始高度关注房地产市场的情况。
刚才乔先生讲了媒体有时候会放大某些局部的而且并不见得是真相的一些情况，他讲到一些杭州房地产的尾盘销售，这肯定是房地产销售一个惯例。但是你把这个局部事件说成是全部性的问题，肯定是放大了房地产目前面临的状况，因此动摇人们对房地产的信心和整个金融就会出现动荡。的确可能在比较用大面积统计数据来看，中国的二三线城市销售是确实在下降的，库存也就是空置率在上升。
根据美国一个卢比尼全球经济指数一个数据来看，中国的银行贷款在房地产领域大概占了整个中国金融系统的30%，30%的贷款抵押品绝大多数是房子和土地。今年一季度整个房地产产业获得资金的来源从去年同期的增长26.5%下降到6.6%，下降20多个百分点。
所以的确出现了一些小型的二三线城市的，当然可能也是局部的一些房地产开发商出现了资金链断裂的情况，出现了债务违约的情况。当然这肯定是个别的和少数的现象，也有可能是在正常情况下这种现象也会发生，并不是说现在突然发生，可能在过去每一段时间。
我记得去年我们在一个会议上，上海的一个房地产管理局的老领导在一堆上海的房地产的开发商座谈会上他讲了一句话，我在上海搞了几十年的房地产管理工作，我这么多年在上海的房地产商1/3在医院，1/3在法院还有1/3还活着，那就说明房地产开发商生生死死可能是一个非常正常的现象，但是的确现在可能相对比较集中的发生，而且又被媒体在一定程度上在夸大。
由于个别的房地产的资金链断裂，出现债务违约，那么他可能会产生一个风险外溢或者是出现一个影响社会整个的心理预期。因此银行对房地产商的贷款变得格外谨慎，他在困难的时候更困难，银行从来就是下雨天就把伞收回来了，太阳出来之后他就把伞借给你的，银行就是这样，全世界银行都是这样，嫌贫爱富，你日子好过他就找你要贷款吗，觉得你日子不好过了就收贷款了。如果这个情况让他继续发展下去，会对全国的房地产业产生很大的冲击。同时也反过来银行虽然想治我，最后伤的还是银行自己，金融业本身。也就是说房地产在一个阶段如果大幅度的房价下跌，会导致整个社会产生进一步下跌的心理预期。可能原来本来想买的人就不买了，跟股票一样，他有时候是买涨不买落。当然股票和房地产还是有不同，房地产是一个刚性需求的，股票没有刚性需求，股票是有可能赚钱我才会买，不赚钱，我可能不会买，我一辈子不买股票可以过日子，我一辈子不买房子，至少还要租房子。如果对于房地产预期遭到很大冲击的话，对房地产本身可能会带来一个非常严峻的形势。最后反过来会影响金融系统。
中央现在明确说，因为我刚才讲的三期叠加，就是前几年的刺激政策处于消化期，所以中国的领导人包括党中央领导和国务院领导和央行领导以及在各种各样的场合里说，我们不会出台像2008年那样大规模的刺激政策。同时，不管你说什么，发生了什么，我们国务院和央行要保持宏观调控的定力，不敢风吹浪打，我要稳坐钓鱼台。但是实际上中央领导也在各种场合里讲，我们面对宏观经济当中出现的问题，微调还是要进行的。
特别是前两天周小川行长在清华大学论坛上讲到的时候，有人问他央行在货币政策上有没有进行逆周期的调节，他说其实逆周期的微调可以说是每时每刻，每月每天都在进行。有人说我们还看不见央行有什么行动，周行长说，不管你看见还是没看见，我们其实每天都在做，当时也引起了大家的笑声。所以微调其实我们虽然一方面说不出台大规模的刺激政策，但是微调实际上是在经常发生的。
因此，我的理解就是这个月刚刚过去的12号，央行组织了十几家商业银行召开了住房金融服务的座谈会，这是一个微调的动作。央行对于宏观经济的微调包括很多手段，包括利率手段、价格手段、数量手段，其中还有一个手段就是全世界的央行都要用的，就是窗口指导。窗口指导就是研讨会形式、座谈会形式，央行表明一个态度，我指导，我什么钱也不出，我什么政策也不出，我表明一个态度，就是窗口指导。我的理解12号央行开这个会，就是用全世界央行通常常用的一个办法就是窗口指导来给金融系统特别是银行系统发出一个信号。
那么给银行一个什么样的信号呢？这是我归纳的也就是我刚才说的我这个题目，就是叫释放刚性需求，稳定市场预期。这个市场主要是对房价的预期，稳定市场，整个社会对房价的一个预期。释放刚性需求，因为央行12号提出的五条要求，他始终是围绕着城市居民第一套住房的贷款要放松要优惠，要加快，我如果把这五条念念，基本表明这几个信号。他首先讲的第一套，我后面还会讲我的看法。
前一段时间各个地方出台了一系列的限制，为了调控房价，上一届政府大家都知道每年都说调房价，每年房价都在涨。所以可能有一些刚性需求就会一直租房，他本来想买，觉得国务院说话是算数的，等你调下来再买。很多第一套首贷的需求就被压住了，再加上我们银行对于房地产贷款的条件越来越苛刻，所以刚性需求被压抑了。我认为12号的专题座谈会释放出一个首先的信号就是把老百姓现在被压住的刚性需求把他快速释放出来，也给房地产业和社会一个明确的信号，如果央行采取这个政策之后，我们希望看到就是房地产不要出现太大的波动，不要出现断崖式的跌落。
央行提的五条要求我在这里简单说一下，一个就是优先满足首次购买自住普通商品房的贷款需求。第一是首次，第二是自住，第三是普通住房。过去对所谓普通以外，比较高级的房子，限价限购对房地产和开发商有一堆的要求，这个暂时是一个平缓的过渡。
第二合理确定首贷的利率，实际上就是讲在你商业银行能承受的范围里去考虑这个贷款水平。也就是说要能多优惠，你们自己看着办。因为大家原来知道为了抑制房子需求，前几年对房屋贷款利率不断在提，包括首贷都在提。现在告诉各个商业银行，你们要考虑民生，对于首次贷款要能多低就多低，在你承受范围内。
第三要快，及时审批，及时发放。这个我觉得也是感觉到房地产市场出现状况之后，央行要有比较迅速的反映。
第四要严格执行各项规定，防范风险。你们还是要按照有关规定执行，防范风险。
第五在央行讲的比较简单，有的媒体报道比较复杂，在这个过程当中要关注社会热点，如果发现媒体对商业银行有不利的这种舆论，央行要及时的作出回应。有人说你刁难，你马上说我没有刁难，你符合规定我可以贷，及时做出反映。免得商业银行在这部分成为热点，成为大家批评的对象。
我个人认为这个12号的专题座谈会释放的信号是非常积极的，对今年确保7.5%的增长，保持国民经济的稳定和保持整个金融体系的稳定是有很大的好处。也有利于把刚性需求，把贷款放开以后也有利于老百姓的改善民生。但是我觉得这次做的还不是特别够，这是我个人的观点。
我个人觉得其实现在城市里首贷虽然是一个刚性需求，也有很大的需求，但是更多的需求是改善性住房的需求。我已经有房了，根据我看到的统计数据，中国的自有住房率城镇居民的自有住房率已经接近90%，在全世界大概排第二第三，仅次于新加坡。在这种情况之下，其实也就是说90%的城市居民不管你住的大还住的小，住的好还是住的差，你90%的家庭已经有住房了。这里改善性住房什么时候能放宽政策，这是第二套，也可能是第三套，他小孩大了，没结婚，但是要分开住，这时候就要考虑改善性住房什么时候能放开，我期待这个。
改善性住房需求再释放出来有几个好处，在提出新型城镇化运动当中，新进入城市的居民他和原来的居民有一种梯次需求，你条件好的住好一点的房子，腾出一个相对比较差的房子，相对差的房子对于刚刚入城的人购买力恰恰符合他的购买力，不是不能住人的房子，而是很不错的的房子，形成一个梯次需求。有利于搞活二手市场和租赁市场，这样对整个房地产业会带来更好的形势。
最后我想个人讲两个观点，一个在这个过程当中所有要稳定房地产的措施当中要防止一个问题，就是千万不能出现房地产业的价格大幅度的放开，这个反弹，社会舆论就会整个逆转。
第二，在座我也注意到有很多房地产商，因为我们现在国务院采取房地产措施，他是相对前几年房地产热，以及刺激政策的消化期而采取的一个短期应对措施。从长期来看，再过十年，房地产这个拐点一定会带来，中国的人口结构。我昨天在研讨会上讲，到2020年中国人口老龄化程度超过今天的日本，日本大量房子空置，什么原因？就是人老了，不住那么多房子，年轻人少了，房子多出来了，这个情况在中国十年之后一定会出现。我曾经跟房地产商讲，你这个公司要想做成百年老店，你不可能一百年永远在那盖房子，房子再差有50年寿命，如果房子饱和之后，50年之后才会倒了旧房子，盖你们的新房子。全世界有百年老店的房地产商吗，李嘉诚早就转型了，他就开始涉足其他行业了。房地产商转型是迟早的事，这次为了宏观经济的稳定，为了房地产稳定、为了金融稳定，房地产商和房地产业采取措施是必要的，但是房地产商的转型也是迟早要进行的。谢谢大家。 |
