——2014年7月房地产数据点评
交通银行金融研究中心房地产研究员夏丹
一、受制信贷偏紧与需求不振，投资继续下台阶
国家统计局数据显示，2014年1-7月，全国房地产开发投资50381亿元，同比增长13.7%，增速比1-6月回落0.4个百分点。其中，住宅投资34365亿元，增长13.3%，增速回落0.4个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。
一方面，房企投资能力未见明显提高。近几月房地产开发企业获得的国内贷款增速在15%上下徘徊，较去年同期下降了一半，总体到位资金也仅以个位数低速增长。房地产企业信贷未获明显好转，投资能力没有明显提高。
另一方面，房企投资意愿继续下降。商品房终端需求不振，向上传导至土地市场。尽管土地购置面积降幅收窄，土地成交价款增速略有提高，但土地市场降温态势已然确立，一线以外城市土地溢价率处于低位。开发商补库存倾向较弱，投资意愿继续加速下降。
二、量价跌幅继续扩大，库存结构矛盾突出
1. 成交创年内单月最大降幅，房价环比跌幅扩大。
1-7月，商品房销售面积56480万平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月扩大1.6个百分点。其中，1-7月住宅销售面积下降9.4%，单月降幅更是达17.9%，比上月扩大14.4个百分点，创今年以来最大降幅。这与上半年末房企为应对半年度考核而进行的指标突击有关。
7月，全国70个大中城市住宅均价连续第三个月环比下跌，平均降幅扩大至0.93%。结合成交数据来看，始于6月下旬的限购政策松绑并未使楼市下行趋势发生变化。随着时间延长，限购放松的效力会逐步减弱。能否实质性提振成交，关键还需看其他因素能否形成合力，影响较大的是信贷与需求层面的改善程度。
其中，风险偏好较低的首置刚需对房价和按揭利率较为敏感，目前更多地选择以观望为主，以期房价继续下行、个贷政策进一步放开。而改善型需求受到政策抑制的程度更为明显，相比而言更加难以释放。尽管国家规定的二套房首付比例为不低于40%，但多数大中城市的实际执行比例为6成或7成以上，使改善型需求的支付能力大大降低。这部分需求即使有较强的入市意愿，也囿于政策和预算限制难以顺利释放。
2. 库存水平高企，存在结构性失衡。
截至7月末，商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米，比去年末增加5935万平方米。其中，住宅待售面积较上月末增加541万平方米，较去年末增加了4055万平方米（图1）。2010年调控以后，库存上升速度显著加快，目前的商品房库存水平约是4年前的2.4倍。7月存销比为6.85，明显高于去年同期的5.07。
从商品房库存、成交和房价的历史变动情况来看，销售面积增速与房价增速变动呈现出显著的正相关关系，与市场整体的追涨心理一致。2008年以来成交与房价的齐涨齐跌勾画出楼市历经的两个小周期，每个约为时4年（图2）。而待售面积增速变动不完全与前两者拟合，既有同向又有背离区间。但从趋势上看，较高的库存增速往往是量价齐升的前兆，而销售经冲高放量后则面临增速回落的过程。当前库存及成交增速均处于下行过程中，尽管库存总量高企，但增速有所放缓，已回落至3年前的水平。
资料来源：国家统计局
从楼市供求矛盾的深层次原因来看，当前库存主要是结构性过剩，存在相当一部分无效库存。尽管库存总体水平高企，但各地房源从区位板块、物业类型和户型结构来看，与人口分布及需求结构不相匹配。一些地区盲目扩大城市外延，由于原有格局已能充分满足人口发展需要，新增需求有限，且新建区域配套设施不足，导致高库存主要积压在城市新区。另一些城市则存在物业类型和户型产品供给失衡问题，也难以形成针对需求的有效对接。
政策是影响供给结构的关键因素之一。住建部在提出“千方百计消化库存”的同时也强调“进一步加强房地产结构调整”，地方政府的去库存举措应同调结构相结合，合理控制土地出让布局。若单纯通过刺激需求而不改变供求结构失衡，难以激活无效库存的释放，且其继续沉淀或令未来供求结构矛盾更加突出。
三、开发企业资金状况尚无明显改善
整体信贷环境偏紧制约了房企资金面的改善。尽管央行多次采取定向降准和再贷款等政策，但7月新增信贷投放规模仅3852亿，创2010年以来的新低，M2增速也显著低于市场预期。1-7月，房地产开发企业到位资金68987亿元，同比增长3.2%，增速比1-6月提高0.2个百分点，而去年同期增速为31.5%。其中，国内贷款和按揭贷款同比分别为增长14.7%和下降3.7%，均与上月基本持平。
在银行信贷和终端需求未见明显改善的情况下，当前对稳定房企资金来源起到较大作用的是自筹资金。1-7月房企自筹资金同比增长11.6%，增幅比上月扩大1.6个百分点，在总体到位资金中的占比继续提高至40.7%。
总体来看，受制于整体信贷偏紧和需求难以大幅释放，预计投资将继续下台阶；库存水平结构性过剩决定了未来去库存应与调结构相结合。尽管房企银行贷款尚无明显改善，但银行按揭贷款政策有望继续向有利刚需的方向小幅调整。
从个贷额度和审批效率来看，在流动性改善、人行和银监会实施窗口指导、小微企业信用风险扩散、政府融资平台信贷投放严控等因素的作用下，个人房贷业务仍具有资产质量较好、风险权重较低的相对优势，依然是零售银行业务的重头戏。年内定向宽松政策可能继续，有利于在一定程度上改善整体流动性，推动银行加快个贷审批和放款速度。
从按揭贷款定价走势来看，上半年贷款额度受限、银行“以价补量”，按揭贷款利率提升较多，但多数城市房贷利率高点已过。目前大多银行房贷利率仍以基准及上浮为主，但已较前期出现下调。预计首套房按揭利率将继续出现小幅下调，同时享受优惠利率可能需要一定的附加条件，如对贷款总额、日均资产需达最低标准。 |
