点评机构：交通银行金融研究中心 点评人员：夏丹（研究员）
3月30日傍晚，央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。同一时间，财政部和国家税务总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
两会及《政府工作报告》对房地产的宽松定调开启了新一轮政策放松预期。继上周五国土部与住建部联合发文后，多部委齐发力、大手笔调整，将前期市场对于二套房首付比例下调和二手房营业税豁免门槛降低的政策预期一并兑现，且调整幅度一步到位：二套房首付比例并非之前传言的下调至五成，而是直接降至四成；二手房交易营业税由“满五唯一”跳过2009年前曾实行的“满三唯一”，直接调整至“满二唯一”。由此可见相关部门对于中央支持改善购房要求的响应之迅速，态度之坚决。
此次央行等三部委的政策调整对于改善性需求将形成重大利好。“名下一套房且已还清”的改善性二次购房放松已在去年央行“930”政策中得以体现，此次将放松范围扩展至“名下一套房且未还清”的改善购房情形。首付比例下调了两成，将极大地减轻居民首付负担，提高当期购买能力，将推动改善性需求入市。另一方面，财税部门的政策调整则能释放出一批存量房源，有利于提升房屋流转速度，增进市场交易活跃度，同时也能在一定程度上缓解热销地区房屋供给紧张的局面。
此外，在政策配套方面，有两个问题有待改进：一是应对“改善性需求”进行确切定义。目前改善性需求的主要判别标准有二：购房目的为“改善居住需求”，且再购入的第二套房屋为“普通商品住房”。这其中暗藏第一套也应为普通商品住房的含义，否则不应视作改善性需求，但目前政策并未对名下已有的一套住房性质加以明确细化，具体执行情况也参差不齐。二是各地应动态调整“普通商品住房”执行标准。普通住房标准调整工作应是每年需进行一次的常规工作，根据当地物价、房价水平等的变化进行动态更新。以上海为例，最近一次普通住房标准调整为去年“930”后，而再往前一次调整还是在2012年3月，期间楼市已发生了较大变化，调整频率还有待提高。
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