2015年3月房地产数据点评 2015年4月18日
点评机构：交通银行金融研究中心
联系方式：021-32169999-1066 点评人员：夏丹（研究员）
观点摘要
本期房价和销售数据的改善反映了淡季过后市场自身的复苏。预计随着政策红利释放，成交有望继续小幅改善。托底楼市的一大重要原因是利于托举经济。若楼市回暖不达预期，或房地产拖累经济增长的形势依旧严峻，则政策调整后手仍然存在。
正文
一、量价数据有所好转，有望继续小幅改善
3月全国70个大中城市新建商品住宅均价环比已连续11个月环比下跌，但跌幅仅为0.17%，较上月明显缩窄，其中一线城市均价环比上升0.23%；同比增速继续下降至-6.38%，为第7个月下跌。从成交情况来看，1-3月，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月收窄7.1个百分点；商品房销售额12023亿元，下降9.3%，降幅比1-2月收窄6.5个百分点。
由于近期的政策连发均是临近3月底及以后，因此本期房价和销售数据改善并非来自于政策刺激，而是反映了市场自身的复苏。如上月数据点评分析，经过年初两月的淡季后，开发商推盘数量的增加和购房者入市倾向的提升，促使本月房价和成交同比降幅缩窄。
多项重磅政策出台后为政策的窗口期，各地、各家银行的落地节奏和调整幅度均存在显著差异。如二套房首付四成的新政在大多城市尚未得到普遍响应，在上海、深圳等地也仅有少数银行进行了调整。又如近来已有5地上调了公积金贷款提取额度上限，其中上海调至120万元，辽宁至80万。预计随着各项政策陆续推出，政策红利将从预期层面逐渐体现到市场层面上来，开发商将搭乘政策快车积极推货，住房看购人数明显增加，成交有望继续小幅改善。
二、投资增长依然乏力，政策放松仍有后招
1-3月，全国房地产开发投资16651亿元，同比增长8.5%，增速比1-2月份回落1.9个百分点。与全社会固定资产投资增速间的剪刀差再次扩大，表明房地产拖累总投资、拖累经济之势依然显著。减轻房地产对经济的负累，是松绑楼市的一大重要原因。且目前的政策并非着眼刺激而是向正常化的回归，解除不必要的限制顺应了楼市去行政化和常态化发展的大趋势。
托底楼市有利于托举经济，从这个角度上看，如果楼市回暖不达预期，或房地产拖累经济增长的形势依旧严峻，则仍然存在政策调整后手。可供选择的政策包括进一步放宽公积金提取条件，提高公积金贷款额度；增强个人住房贷款产品灵活性，提高贷款办理效率；契税减免，划分标准配套更新等。此外，未来保障房供给可能从大规模建设逐渐转向收购商品房进行用途转化，同时解决保障房供应和存量过剩商品房消化两个问题；对低收入群体的住房保障方式也可能由“补砖头”式的实物补贴逐渐过渡到“补人头”式的货币化补贴上，增进保障性住房体系内部的双向选择。
而对于一线城市放松限购的猜测，我们认为可能性不大。对比全国面上的供过于求，一线城市依然供不应求，依然具备增值空间。此种情况下放开限购将可能纵容投资客涌入，加剧区域性失衡的矛盾，带来更多城市发展的问题。因此，现阶段全面或者大幅度放开限购的时机尚不成熟，最多做一些结构性调整，如放松高端住宅交易，但这部分放开对成交量影响较小。
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