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投资美国房地产 机会多更需审慎

时间:2012-12-10 15:28:27  来源:网易  作者:未知

 

13-09-16 
  博鳌亚洲论坛秘书长周文重,日前出席“中国企业如何走出去”高端经济论坛,该活动由工行私人银行中心(深圳)联合发展中国论坛共同举办。期间周文重接受本报记者采访时称,中国资本进入美国房地产市场机遇不小,但风险也大。随着国内房地产市场调控政策逐渐加力,国内房地产企业通过海外投资寻找业务增长点的趋势依旧会持续。
 
  中国房产不是“硬通货”
 
  周文重称,作为全球市场的硬通货,黄金已经持续了上千年。究其硬通货的特征,一是携带方便,二是全球存量不多,三是难以伪造,容易鉴别。三者缺一不可。不过,随着科技的发展,黄金硬通货的地位正在受到考验。
 
  “一度有人认为,房地产是‘硬通货’,经历了半个世纪甚至百年地产商业化发展历程的发达国家,投资者如何定义‘硬通货’投资产品?他们判断和选择的依据及市场特征又是什么?”周文重认为,总的说来有以下几点:带来稳定和递增的租金、分红、股息收益的资产类别;可预期的、有历史多个周期追溯的、有稳定资本增值率的资产;有100%公平及自由交易平台和退出机制的资产类别;资本市场下降周期中依然可以获得现金流、租金、分红、股息收益的资产;资本市场下降周期中跌幅相对较小或者波动较小的资产……
 
  “对照以上十点,很显然,在限购、限贷、购房自住和投资分离的中国房地产市场,中国房产在很多层面都不符合‘硬通货’资产的判断标准。因此,国内的房产投资者,可以参考海外房地产的涨跌循环轨迹与利息调控周期的吻合程度,来选择合适的时机,介入海外房地产市场。”周文重称。
 
   
 
  投资美国房地产领域应审慎
 
  “次贷危机后的美国房地产市场仍处于低谷回升阶段,不失为我国各类资本海外投资的一大选择。然而,面对好的机遇,能否正确判断和把握很关键。今天的美国房地产投资良机,不免让人想起当年日本资本大举进入美国的情形。如何避免当年日本资本在美国房地产市场铩羽而归的厄运,是我国相关企业和资本应该深思的问题。” 周文重认为。
 
  他说,上世纪80年代,在严重的滞胀打击下,美国房地产等行业一遍狼藉,情形与今天几近相似。与之相反,当时日本的汽车等高端制造业蒸蒸日上,企业手头资金充裕,从财团到政界,踌躇满志,相信日本的国家实力大有赶超美国之势,进而导致部分企业不切实际地对美投资,最终损失惨重。鉴于此,中国资本进入美国房地产市场,机遇不小,但风险也大。
 
  周文重建议,我国资本投资美国房地产等领域应审慎:首先,尽管美国金融业面临诸多困境,但绝不可小看美资的反弹实力。其次,尽量低调行事,以免形成对立,恶化中资在美的运营氛围;第三,美国住宅及商用房地产行业规矩繁多,法律烦冗,陷阱重重。
 
  房企应立足于国内市场
 
  周文重称,今年上半年,中国房地产企业积极参与海外基建和房地产领域的投资,特别是对发达经济体的投资。比如,万科投资新加坡和旧金山,绿地与加拿大基金合作投资悉尼最高的公寓楼,万通投资纽约世贸中心一号塔项目等。
 
  他认为,随着国内房地产市场调控政策逐渐加力,房地产企业通过海外投资寻找业务增长点的趋势依旧会持续。拓展海外市场的房地产企业应该立足于国内地产市场,努力建立自己的海外融资平台,多投资于经济相对稳定且购买力较强的海外市场。
 
  此外,周文重提醒,中国企业“走出去”需要跨越“三重门”。即掌握基本方法、弥合文化差异、消除敌视偏见。现在看来,中国企业“走出去”总体还处于初级阶段,走出去的企业要具备“跨国的本领”,既要懂得对方的税法,懂得对方的一般法律,更要善于和外国社会打交道。
 
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