13-09-16
博鳌亚洲论坛秘书长周文重，日前出席“中国企业如何走出去”高端经济论坛，该活动由工行私人银行中心(深圳)联合发展中国论坛共同举办。期间周文重接受本报记者采访时称，中国资本进入美国房地产市场机遇不小，但风险也大。随着国内房地产市场调控政策逐渐加力，国内房地产企业通过海外投资寻找业务增长点的趋势依旧会持续。
中国房产不是“硬通货”
周文重称，作为全球市场的硬通货，黄金已经持续了上千年。究其硬通货的特征，一是携带方便，二是全球存量不多，三是难以伪造，容易鉴别。三者缺一不可。不过，随着科技的发展，黄金硬通货的地位正在受到考验。
“一度有人认为，房地产是‘硬通货’，经历了半个世纪甚至百年地产商业化发展历程的发达国家，投资者如何定义‘硬通货’投资产品？他们判断和选择的依据及市场特征又是什么？”周文重认为，总的说来有以下几点：带来稳定和递增的租金、分红、股息收益的资产类别；可预期的、有历史多个周期追溯的、有稳定资本增值率的资产；有100%公平及自由交易平台和退出机制的资产类别；资本市场下降周期中依然可以获得现金流、租金、分红、股息收益的资产；资本市场下降周期中跌幅相对较小或者波动较小的资产……
“对照以上十点，很显然，在限购、限贷、购房自住和投资分离的中国房地产市场，中国房产在很多层面都不符合‘硬通货’资产的判断标准。因此，国内的房产投资者，可以参考海外房地产的涨跌循环轨迹与利息调控周期的吻合程度，来选择合适的时机，介入海外房地产市场。”周文重称。
投资美国房地产领域应审慎
“次贷危机后的美国房地产市场仍处于低谷回升阶段，不失为我国各类资本海外投资的一大选择。然而，面对好的机遇，能否正确判断和把握很关键。今天的美国房地产投资良机，不免让人想起当年日本资本大举进入美国的情形。如何避免当年日本资本在美国房地产市场铩羽而归的厄运，是我国相关企业和资本应该深思的问题。” 周文重认为。
他说，上世纪80年代，在严重的滞胀打击下，美国房地产等行业一遍狼藉，情形与今天几近相似。与之相反，当时日本的汽车等高端制造业蒸蒸日上，企业手头资金充裕，从财团到政界，踌躇满志，相信日本的国家实力大有赶超美国之势，进而导致部分企业不切实际地对美投资，最终损失惨重。鉴于此，中国资本进入美国房地产市场，机遇不小，但风险也大。
周文重建议，我国资本投资美国房地产等领域应审慎：首先，尽管美国金融业面临诸多困境，但绝不可小看美资的反弹实力。其次，尽量低调行事，以免形成对立，恶化中资在美的运营氛围；第三，美国住宅及商用房地产行业规矩繁多，法律烦冗，陷阱重重。
房企应立足于国内市场
周文重称，今年上半年，中国房地产企业积极参与海外基建和房地产领域的投资，特别是对发达经济体的投资。比如，万科投资新加坡和旧金山，绿地与加拿大基金合作投资悉尼最高的公寓楼，万通投资纽约世贸中心一号塔项目等。
他认为，随着国内房地产市场调控政策逐渐加力，房地产企业通过海外投资寻找业务增长点的趋势依旧会持续。拓展海外市场的房地产企业应该立足于国内地产市场，努力建立自己的海外融资平台，多投资于经济相对稳定且购买力较强的海外市场。
此外，周文重提醒，中国企业“走出去”需要跨越“三重门”。即掌握基本方法、弥合文化差异、消除敌视偏见。现在看来，中国企业“走出去”总体还处于初级阶段，走出去的企业要具备“跨国的本领”，既要懂得对方的税法，懂得对方的一般法律，更要善于和外国社会打交道。
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