标准普尔评级服务近日宣布，将中国房地产开发商恒大地产集团有限公司（恒大地产）的长期企业信用评级从“B+”下调至“B-”。展望为负面。标普也将该公司的大中华区信用体系长期评级从“cnBB-”下调至“cnB-”。
与此同时，标普将恒大地产优先无抵押票据的长期债务评级从“B”下调至“CCC+”。标普也将该票据的大中华区信用体系评级从“cnB+”下调至“cnCCC+”。
标普下调恒大地产的评级，这是因为该公司2015年财务状况的恶化程度比标普预期的更为严重，而且标普预期未来12个月内不会出现明显改善。
恒大地产的财务杠杆显著变差。2015年借款激增，总债务升至3700亿元人民币（其中包括永续资本工具），而2014年总债务水平为2120亿元。2015年底债务对息税及折旧摊销前利润（EBITDA）的比率升至15倍，高于2014年的9.1倍。EBITDA对利息的覆盖率降至1.0倍，也逊于2014年的1.3倍。
标普预期未来12个月内，相较于“B”类评级所要求的水平而言，恒大地产激进的增长偏好和举债扩张将令其财务杠杆和利息覆盖率维持在非常弱的水平。2015年该公司仍产生了687亿元人民币的大规模土地款，2014年该金额为662亿元。考虑到恒大地产需要补充和优化土地储备，标普预期2016年土地收购金额仍将维持在高位。标普注意到一二线城市的土地收购成本或将高昂。此外，该公司2016年的建筑成本可能升至逾900亿元人民币（高于2014年的874亿元），以支持其快速增长的合同销售。
标普认为恒大地产对财务杠杆的控制有限。过去三年内，该公司通过临时的并购和超过预算水平的土地收购实现扩张。该公司还扩张进入各类非核心业务，而在这些业务上该公司经验有限。标普认为管理层对于举债收购拥有很高的容忍度，并可能实施大规模举债收购，而这可能显著提升该公司的财务杠杆。自2015年6月以来，恒大地产已支出大约610亿元人民币从以下公司收购资产：中渝置地控股有限公司，华人置业集团有限公司，信和置业有限公司，新世界发展有限公司和周大福企业有限公司。这些收购显著削弱了恒大地产的财务指标，并大幅偏离标普的基准情景假设。因此标普认为此类突发事件风险显著，该公司的财务政策为负面。
评级下调还反映了恒大地产再融资需求上升和流动性趋紧带来的风险。2015年该公司的短期债务大幅升至1590亿元人民币（2014年为800亿元），占总债务的比重约为43%。2015年该公司永续资本工具规模升至760亿元，2014年为530亿元。标普认为，恒大地产对短期融资和替代性融资的依赖不断上升，可能表明其普通长期融资渠道受限，在市场上的信贷融资地位趋弱。尽管该公司强劲的销售执行能力和大规模不受限制的现金余额抵销部分流动性风险，但标普认为该公司将继续依赖有利的市场和信贷状况实现债务展期。
标普预期恒大地产将维持其地域分布多元的大规模项目组合，大致稳定的利润率和强劲的销售执行情况。2015年该公司取得2013亿元人民币的合同销售，同比增长53%。鉴于该公司大约4800亿元的大量可售资源，标普预期2016年该公司将取得合同销售2200－2500亿元。该公司第一季销售金额达到660亿元。2015年该公司毛利润率基本持稳，维持在28.1%，2014年为28.8%。因此标普对该公司业务状况的评估仍为“较好”。
标普的基准情景假设：
• 2016年恒大地产物业销售可能增长约10%-20%。
• 由于土地成本上升，该公司2016年毛利润率将小幅降至27%-28%。息税及折旧摊销前利润率将趋稳于17%-18%，低于2015年的18.4%。
• 该公司将保持进取，2016年将支出约750-800亿元人民币现金用于土地收购和其他资本开支。
基于上述假设，标普得出未来12个月的以下信用指标：
• 债务对EBITDA的比率将弱化至15-17倍，2015年该比率为15倍；
• EBITDA对利息的覆盖率将降至0.8-1.0倍，2015年该比率为1.0倍。
负面展望反映标普预期未来12个月内恒大地产财务杠杆将非常高，债务偿付能力弱，流动性状况紧张。展望还反映未来12个月内该公司财务状况可能不会显著改善，这是因为该公司承诺资本支出维持在高位，且扩张偏好激进。
若出现以下情形，标普可能下调恒大地产的评级：
• 该公司流动性进一步趋弱。若该公司融资渠道恶化，或可能违反重要契约条款，流动性就可能进一步变差。未受限制现金余额大幅下降，或短期借款和替代性融资显著上升，或融资成本不断上升，也可能表明流动性恶化。
• 该公司继续积极大幅增加债务，导致债务对EBITDA的比率未明显改善，或EBITDA对利息的覆盖率继续维持在1倍以下。
若出现以下情形，标普可能调整展望至稳定：（1）恒大地产增强其运营现金流和流动性，改善其债务期限状况；或（2）该公司改善其财务杠杆和利息覆盖率。若恒大地产采取更加谨慎的扩张战略和更加保守的财务政策，就可能出现上述情形。EBITDA对利息的覆盖率维持在1倍以上水平，表明出现上述改善。
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